近期，存量房貸利率調(diào)降呼聲再起。

自上周五以來(lái)，存量房貸利率調(diào)整以及轉(zhuǎn)按揭政策相關(guān)話題便持續(xù)引發(fā)社會(huì)各界廣泛關(guān)注，近日，業(yè)內(nèi)更是對(duì)存量房貸利率下調(diào)的幅度及節(jié)奏展開(kāi)了進(jìn)一步討論。

不過(guò)，在銀行業(yè)息差水平持續(xù)收窄的壓力下，如何在減輕居民家庭負(fù)擔(dān)的同時(shí)減緩對(duì)銀行利潤(rùn)的擠壓，也隨之成為業(yè)界關(guān)注的重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，遠(yuǎn)低于1.8%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，截至6月末，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億元。

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，存量房貸利率大幅下調(diào)，無(wú)疑會(huì)減少銀行的利息收入，進(jìn)一步壓縮凈息差，但同時(shí)也能減少居民提前還款的動(dòng)機(jī)，有助于穩(wěn)定銀行貸款規(guī)模。建議分階段逐步調(diào)整利率，以減緩對(duì)銀行息差沖擊，同時(shí)通過(guò)降低存款利率等方式控制銀行負(fù)債成本，對(duì)沖相關(guān)影響。

“預(yù)計(jì)未來(lái)可能會(huì)有更多的支持房地產(chǎn)、刺激內(nèi)需等相關(guān)政策出臺(tái)，但銀行息差壓力也是必須重視的問(wèn)題，預(yù)計(jì)利率市場(chǎng)化改革也將不斷推動(dòng)，尤其是存貸款利率聯(lián)動(dòng)會(huì)有所加強(qiáng)?！睂?zhuān)家表示。

7月存量與新發(fā)房貸利率相差約80基點(diǎn)，調(diào)整存量房貸利率呼聲再起

“我目前的房貸利率比現(xiàn)在新發(fā)的房貸利率高了不少，最近會(huì)把手上閑置的存款拿去提前還了房貸?！北本┚用駨埾壬Q(chēng)，雖然房貸利率隨著LPR有所下調(diào)，但目前仍高達(dá)4.85%，相比當(dāng)前新發(fā)放的房貸利率而言，存在著不小的利差，這讓他很是苦惱。

實(shí)際上，隨著各地接連推出房貸利率下調(diào)相關(guān)政策，如張先生一般面臨上述情形的人不在少數(shù)。各地居民更是掀起了一波又一波提前還貸潮，希望通過(guò)提前償還貸款以節(jié)省部分房貸成本。

與此同時(shí)，市場(chǎng)關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的呼聲也越來(lái)越高?！叭绻业姆抠J利率能跟最新的房貸利率拉平，那提前還貸的必要性可能就沒(méi)那么大了，房貸負(fù)擔(dān)也會(huì)隨之減少一些。”漲先生表示。

注意到，自上周五以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)存量房貸利率調(diào)降、轉(zhuǎn)按揭等相關(guān)討論及猜測(cè)已愈演愈烈，甚至對(duì)具體下調(diào)的幅度及節(jié)奏等作出進(jìn)一步分析假設(shè)。

據(jù)國(guó)盛金融測(cè)算，7月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.4%，存量住房貸款利率與新發(fā)放之間利差約80個(gè)基點(diǎn)。但由于2024年2月、7月合計(jì)下調(diào)五年期LPR 35個(gè)基點(diǎn)，將在今年/明年進(jìn)行重定價(jià)，若重定價(jià)完成后，實(shí)際存量住房貸款利率和新發(fā)放之間的利差或?qū)⑿∮?5個(gè)基點(diǎn)。因此，若假設(shè)存量住房貸款利率再次下調(diào)，實(shí)際降幅或?qū)⑿∮?5個(gè)基點(diǎn)。

“若存量房貸利率下降80個(gè)基點(diǎn)與新發(fā)貸款持平，以100萬(wàn)貸款本金30年等額本息的按揭貸款計(jì)算，月供大約可以減少480元?！痹谝拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，若此次調(diào)整超過(guò)上一輪存量房貸利率的下調(diào)力度，能夠發(fā)揮非常好的減負(fù)效應(yīng)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，大幅度調(diào)整存量房貸的利率也或有望進(jìn)一步緩解居民提前還貸的現(xiàn)象。

對(duì)此，多位存量房貸的貸款人表示，期望存量房貸利率能夠下調(diào)至新發(fā)房貸的利率水平?！熬臀襾?lái)講，假如我還剩20年房貸，調(diào)整后整體能省11萬(wàn)左右，這對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)還是影響比較大的。”一位在杭州購(gòu)房的居民王先生感慨道。

專(zhuān)家建議分階段下調(diào)存量按揭利率，壓降負(fù)債成本對(duì)沖息差壓力

“這是一種自下而上的反饋?！痹陴d證券固收首席分析師鄭嘉偉看來(lái)，當(dāng)前新增房貸利率已顯著下降，而存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差逐漸拉大，導(dǎo)致居民對(duì)于降低存量房貸利率的呼聲日益高漲，以減輕其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

對(duì)此，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明直言，中國(guó)考慮下調(diào)存量住房貸款利率的可能性是存在的。他指出，若存量貸款調(diào)整落地，貸款利率的下降會(huì)減少銀行的利息收入，銀行的凈息差可能會(huì)受到壓縮。但另一方面，貸款成本的降低會(huì)減少居民提前還款的動(dòng)機(jī)，也有助于穩(wěn)定銀行的貸款規(guī)模。

“后續(xù)房貸存量降息有可能，但不一定允許轉(zhuǎn)按揭，更有可能是降低存量按揭加點(diǎn)?！痹谡闵套C券銀行業(yè)首席分析師梁鳳潔看來(lái)，當(dāng)前居民降低按揭利率的呼聲較高，居民利息負(fù)擔(dān)仍然較重，存量降息有可能。而轉(zhuǎn)按揭涉及跨行合作等，流程復(fù)雜，在當(dāng)前按揭需求疲弱的背景下，放開(kāi)后可能會(huì)造成銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)。

不過(guò)，考慮商業(yè)銀行息差壓力較大，監(jiān)管表示需保持商業(yè)銀行合理利潤(rùn)和凈息差水平。梁鳳潔認(rèn)為，若降按揭存量利率，預(yù)計(jì)大概率配套降存款成本，以對(duì)沖銀行息差壓力。

談及如何在減輕居民家庭負(fù)擔(dān)的同時(shí)減緩對(duì)銀行利潤(rùn)的擠壓，明明認(rèn)為，一方面，可以分階段逐步調(diào)整利率，避免一次性大幅度降息對(duì)銀行造成過(guò)大沖擊；一方面，通過(guò)降低存款利率等方式控制銀行負(fù)債成本，平衡銀行的收入。同時(shí)，鼓勵(lì)銀行通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新金融產(chǎn)品來(lái)提高非利息收入，以減輕對(duì)利息收入的依賴。

同時(shí)鄭嘉偉也進(jìn)一步指出，長(zhǎng)期來(lái)看，銀行整體的息差和利潤(rùn)還是會(huì)被壓縮。不過(guò)短期來(lái)看，分兩步下調(diào)存量房貸利率，能夠有一定緩沖作用，減小對(duì)銀行沖擊；同時(shí)，通過(guò)進(jìn)一步調(diào)降存款利率也能對(duì)沖相關(guān)影響。股價(jià)行情方面，對(duì)銀行基本面影響相對(duì)中性。

展望未來(lái)，明明認(rèn)為，后續(xù)相關(guān)方面的調(diào)整可能會(huì)繼續(xù)朝著支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和刺激內(nèi)需的方向發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)可能會(huì)有更多的政策出臺(tái)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)確保金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。但同時(shí)他也指出，銀行息差壓力是必須重視的問(wèn)題，預(yù)計(jì)利率市場(chǎng)化改革也將不斷推動(dòng)，尤其是存貸款利率聯(lián)動(dòng)會(huì)有所加強(qiáng)。

(來(lái)源： 財(cái)聯(lián)社)